Mattone contro Titoli di Stato: quale scelta paga davvero
La questione si ripresenta ciclicamente nelle conversazioni tra risparmiatori: destinare il capitale verso un immobile da affittare oppure optare per la sicurezza dei Buoni del Tesoro Poliennali? La risposta non è scontata quanto potrebbe sembrare.
Indice
I numeri nudi del rendimento
Per un bilocale di 65 metri quadrati nelle principali città italiane, il rendimento annuo lordo si attesta intorno al 5,2%. Ma la parola “lordo” nasconde complessità notevoli.
I BTP offrono un rendimento netto tra il 4% e il 5%, garantito dallo Stato e soggetto a tassazione agevolata del 12,5% sulle cedole. La differenza con gli affitti, tassati al 21%, comincia già a delinearsi.
I costi di gestione immobiliare possono ridurre il rendimento lordo di circa il 30-40%, tra manutenzione, periodi di vacanza e rischi di morosità.
Geografia del rendimento urbano
Le differenze territoriali raccontano storie divergenti. Milano, Roma e Napoli registrano rendimenti annui lordi medi rispettivamente del 4,4%, 4,8% e 4,9%.
A Milano si oscilla da un massimo di 6,6% in quartieri periferici a un minimo di 3,4% in zone centrali. Napoli evidenzia rendimenti sotto la media, intorno al 2,4% nelle zone esclusive, fino al 9% in quelle popolari.
Nelle grandi città, i rendimenti netti immobiliari a Milano e Roma si attestano rispettivamente al 2,7% e al 2,9%, contro il 3,1% della media nazionale.
Il fattore tempo e l’inflazione
L’orizzonte temporale modifica radicalmente l’equazione. Se un proprietario riesce ad adeguare gli affitti al 100% dell’inflazione, un investimento immobiliare potrebbe superare il rendimento dei BTP dopo dieci anni.
Nel caso in cui i canoni d’affitto recuperassero solo il 50% dell’inflazione, il rendimento a quarant’anni dei due investimenti risulta sostanzialmente equivalente: 143.060 euro dell’immobiliare contro 145.344 euro del BTP.
Per immobili a Milano o Roma, con rivalutazione dei canoni al 50% dell’inflazione, i BTP si dimostrerebbero più competitivi per ogni orizzonte temporale.
La rivalutazione del capitale
Dal 1998 al 2023, nelle grandi città italiane emerge una rivalutazione dei prezzi del 46%, con Milano che ha registrato il 132,1%, Napoli il 72,1% e Roma il 55,1%.
Tuttavia, dal 2010 ad oggi l’indice dei prezzi delle abitazioni risulta positivo soltanto per gli immobili di nuova costruzione (+24%), mentre i costi d’acquisto delle abitazioni esistenti sono diminuiti (-16%).
Liquidità e accessibilità
Gli investimenti immobiliari sono scarsamente liquidi e flessibili, non possono essere frazionati e necessitano di una cifra di partenza importante.
I BTP sono più semplici da gestire, più liquidi rispetto agli immobili e consentono investimenti parziali e progressivi nel tempo. Questa caratteristica assume rilevanza cruciale per chi potrebbe necessitare di disinvestire rapidamente.
Immobili e BTP danno accesso quasi immediatamente a un flusso di risorse per il lungo termine, mentre i fondi pensione offrono una rendita solamente dal raggiungimento della pensione.
Aspetti fiscali e complessità gestionali
I BTP e i fondi pensione appaiono gli strumenti maggiormente tutelati e agevolati, mentre per gli immobili si torna periodicamente a discutere di possibili inasprimenti fiscali.
Il settore immobiliare presenta criticità come la minore trasparenza dei valori di mercato, il rischio di morosità degli inquilini e le complessità legate agli sfratti.
L’investimento immobiliare implica costi fissi annuali come tasse immobiliari, manutenzione e spese condominiali, con la gestione degli inquilini che può comportare rischi di morosità e costi legali.
Profilo di rischio e obiettivi personali
Non esiste un investimento migliore in assoluto, ma quello più adatto al profilo di rischio dell’investitore.
I BTP sono considerati investimenti a basso rischio sostenuti dal governo, sebbene il rischio inflazione possa causare perdite in termini reali se i prezzi aumentano a un tasso superiore al rendimento nominale.
Investire nel mattone ha vantaggi successori, poiché i beni immobili rientrano automaticamente nell’asse ereditario, e affitti e prezzi di vendita si rivalutano per effetto dell’inflazione.
La scelta finale dipende da variabili personali: disponibilità di capitale iniziale, tolleranza al rischio, necessità di liquidità e orizzonte temporale. Chi privilegia semplicità gestionale e flessibilità troverà nei titoli di Stato un alleato affidabile. Chi invece dispone di capitali consistenti e punta alla trasmissione generazionale del patrimonio potrebbe orientarsi verso il mercato immobiliare, consapevole della complessità gestionale che comporta.
